哪些城市領跑各省份房價?這5個非省會城市“逆襲”
2020年10月11日 08:50  來源:第一財經  宋體

  沿海地區有“雙子星”或者“多子星”,部分非省會城市房價超過省會城市。在中西部地區,省會城市都是所在省域房價最高的城市,省內其他地市與省會城市在房價上均存在明顯差距。

  房地產市場發展與區域經濟發展、人口流入緊密相關。一個省域內,各個城市的房價水平,往往也是省內區域經濟水平的映照。

  那么在各個省域內,房價領跑的城市分別是誰?

  第一財經記者根據中國房價行情平臺的數據,通過對直轄市以外的27個省份房價前三的城市數據梳理發現,有22個省會城市的房價是所在省份中最高的,只有5個非省會城市超過了所在省省會,成為全省房價第一,這些城市都位于沿海地區。

  需要說明的,由于數據原因,個別省份只搜集到房價前兩位的城市。

  這5個非省會房價超省會

  5個房價超過所在省省會的城市分別是廣東深圳、福建廈門、海南三亞、山東青島和遼寧大連。這5個城市全部位于具有“雙子星”或“多子星”的省份,且都是濱海城市,環境優美,經濟發達,購買力高。

  其中,三亞的情況比較特殊。中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,三亞是全國少有的熱帶海濱旅游城市,中高端的海景房很多都是外地人買走的。

  三亞之外,另外4個城市是計劃單列市——分別是深圳、廈門、青島和大連,人均收入水平明顯超過了所在省的省會城市。全國5個計劃單列市中,只有寧波人均收入水平、房價水平明顯低于所在省的省會城市,這也顯示了杭州在浙江省內的首位度之高。不過,寧波和溫州的平均單價都超過了2萬元大關。

  在第一經濟大省廣東,房價最高的是深圳,平均單價達到76720元/平方米,已經是省會廣州的兩倍左右。在進入21世紀的第二個十年,深圳的高新產業、金融等產業快速發展。

  目前,深圳是我國高新技術產業最發達的城市之一,同時又是全國性的金融中心。近年來,隨著創業板、科創板的先后推出,當地這些高新企業就地加速資產證券化。相比之下,廣州土地空間大,專業市場、傳統制造業都舍不得放手,在高新產業發展方面并不突出。

  高新產業、新興產業、金融業的快速發展之下,高收入的崗位多。同時深圳也是平均年齡最小大城市,近年來人口流入很快。2015年以來,深圳有數個年份人口增量位居各大城市榜首。年輕人才的大量集聚也產生巨量的居住需求。

  但在大量需求之下,囿于土地空間有限等原因,深圳的住宅用地和住房的供應明顯不足。綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁撰文分析,2017年至2019年,深圳的住宅用地供應量分別僅占當年建設用地供應總量的16%、9%和12.5%,與住建部提出的熱點城市居住用地占比不低于25%有明顯差距。

  今年8月28日,深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡在深圳房地產盛典暨行業綜合評價發布會上有個演講,提出新加坡是深圳學習的榜樣,將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

  作為福建唯一的副省級城市和計劃單列市,與深圳相似,廈門的市域空間也比較小,住宅用地供應不足。當前廈門的平均單價是省會福州的1.87倍左右。

  廈門均和房地產土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財經分析,廈門在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的,吸引了人流、資金流,周邊泉州等地的不少大企業總部搬到廈門。另外,福建的經商群體龐大,很多人也會選擇在廈門置業。

  與此同時,廈門的供應量嚴重不足。王崎說,過去十年的土地供應缺口比較大,從成交量上屬于“小板塊”。因此,廈門需要增加供應量,一旦增加供應量,就會很明顯抑制高房價。

  青島和大連都是計劃單列市、濱海城市,收入水平超過省會,城市環境優美。

  對一些沿海發達省份來說,人口流入的目的地,除了省會之外還有計劃單列市或者其他經濟大市。比如廣東,不僅有深圳和廣州,還有珠海、東莞和佛山;江蘇除了南京外,蘇州、無錫房價也都不低。

  各省份房價平均單價前三城市(單位:元/平方米)

數據來源:中國房價行情平臺

  中西部:省會優勢明顯  沿海地區有“雙子星”或者“多子星”,部分非省會城市房價超過省會城市。相比之下,在中西部地區,省會城市都是所在省域房價最高的城市,省內其他地市與省會城市在房價上均存在明顯的差距。

  比如,中西部房價最高的城市武漢,當前單價已經達到了19055元/平方米,而湖北省內第二名的襄陽,僅為9095元/平方米,不到武漢的一半。第三名的宜昌則與襄陽的差距不大。

  在西部第一經濟大省四川,省會成都平均單價達到17873元/平方米,接近于省內第二名的兩倍。在陜西,西安的平均單價達到了15622元/平方米,是省內第二名的1.83倍。

  總體上看,絕大多數的中西部省會房價在所在省域的領先優勢均十分明顯。廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析,中西部大多數都只有一個中心城市,即省會城市,省會城市的極化效應很強,集聚了全省最好的產業、人才、教育、醫療等各種要素資源,對省內其他地市的吸引力很大,體現在房價上,必然也會存在較大的差距。

  當然也有個別例外。比如云南,房價第二名的城市大理,與省會昆明在房價上的差距就很小。大理的情況與三亞類似,作為旅游城市,大理的環境十分優美,吸引了不少外地人置業。

  東部的河北省則是另外一種情況,河北房價第二高的廊坊,與省會石家莊的差距微乎其微。這主要由于廊坊靠近北京,來自北京的購買力外溢較多。此外,河北房價第三位的唐山,與石家莊的差距也不大。

  作者:林小昭

編輯:符宇群
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